项目可行性分析报告，项目可行性分析报告ppt模板（某区智慧城管项目可行性研究报告）

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1、147页7.4万字：某区智慧城管项目可行性研究报告（附WORD全文）

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以下是方案全文：

2、项目可行性分析报告

项目可行性分析报告

一、总论

1、项目背景

位于北部，河下游。307省道、新河横贯境内，河、205国道、正在建设中的新（沂）长（兴）铁路穿越南北，县城居其中央，扼南北之枢纽，控东西之咽喉。全县土地平衍，属黄淮平原，成陆较早。地形稍西高东低，略成倾斜，地面高程5米左右。全境气候温和，四季分明，日照充足，雨量丰沛。

夏商时属徐州，周时属青州，春秋末期为鲁国南境，战国时属楚国，秦初属薛郡，后属郯。西汉置厚丘县，隶属东海郡，立阴平、建陵两侯国。三国时立东海国，领厚丘、阴平、建陵等11县。南朝宋文帝元嘉四年，并入襄贲，另置僮县。梁武帝天监五年，废僮县，置僮阳郡。东魏孝静帝武定七年（549）改僮阳郡为郡。北周建德七年（578）始定县名。民国29年秋，中共淮海地委对境内区划作了较大调整，分设泗沭县抗日民主政府、潼阳县抗日民主政府、东海县抗日民主政府、灌云县抗日民主政府，隶属淮海区专员公署；1949年5月，撤销东海、潼阳、泗沭县，原辖区划归县，宿迁部分辖区划给，隶属淮阴行政专员公署。1983年实行市管县，属淮阴市。1996年8月苏北区划调整，属新设地级宿迁市。

县具有悠久的历史，且是古城封邑所在，自是留有较多的历史古迹和文化遗产。如新石器时代的臧墩和六朝墓葬，西周时的孟墩、殷墩，前汉时的厚邱、阴平方城遗址，宋朝大科学家沈括留下的治水功业与诞生地有关的沟、庙、九龙口、霸王桥等；明代抗倭将领刘綎筑的营垒，清代性灵派诗人袁枚留下的袁公藤和古典雅秀的逍遥厅。其中有的经过装饰点缀，益发异采，有的被列入国家保护文物。这些历史文化遗存，常使人引为自豪。古为纷争之地，近为革命老区之一。北宋时宋江义军活动于海、沭一带，南宋时韩世忠在此抗金。清顺治年间，以榆园山为首的农民义军，奋起反抗清庭统治。民主革命时期，老一辈革命家、、、张爱萍、李一氓等同志，皆在这里领导过革命斗争。在大地上涌现了许多英雄人物和文化名人（如著名作家白夜、摄影大师吴印咸、“活红娘”宋长荣等）。

但是由于历史原因和自然条件的影响，享誉中外故里、历史名胜没有得到有效开发，境内既无可供停车、餐饮、休闲、娱乐的大型场所，又无任何大型标志性建筑，严重影响了旅游观光和历史文化的发挥，给乃至宿迁的旅游造成了一定的负面影响。

基于上述，本项目拟依托的一些历史名胜，按照“保护历史文化遗产，开发历史名胜资源，创建人文生态环境”的原则，建设与历史配套的高品位服务设施，实施生态园项目旅游开发，提升旅游品质和城市形象，打造的新兴旅游品牌。

2、项目建设有利条件

①县区位独特。位于苏、鲁、皖三省和徐州、淮安、连云港三市大小三角中心，处在徐连经济带、沿海经济带和沿运河经济带的中心地段，是徐、连、淮、宿四市结合部。县城距南京只有260公里，距宿迁只有55公里，距临沂只有140公里，交通发达，新长铁路、京沪高速公路、205国道和324、326、245省道穿境而过。京沪高速公路向北6小时可直达全国政治文化中心北京，向南4小时可直达全国经济中心、国际大都市上海。

②县资源丰富。花木生产名扬天下，到底，全县花木总面积达31万亩，花卉苗木及盆景3000余种，产品远销包括台湾省在内的全国各地，项羽随征夫人的故里--颜集镇被中国花卉协会评为全国首批“中国花木之乡”。

③县环境宜人。连接周边县、市，县、乡、村路网配套完善。到底，全县新建楼房面积419.6万平方米，城区基础设施配套面积扩大到51平方公里，城区楼房林立，河清柳绿，碧草依依，环境优美，景色怡人。

④县市场繁荣。县市场潜力巨大，是苏鲁交界地区重要的商品集散地，是京沪高速公路经济带江苏省的北大门，全县176万人口本身就是一个较大的消费市场，全县已基本形成了以县城为中心，以乡镇为依托，以批发市场为骨干，以中心集贸市场为基础的多门类、多层次、多种经济形式和运行方式的完善的市场体系。由国际汽摩配城、浙江商城、花木大世界等组成的、计划总投资40多亿元、总建筑面积400多万平方米的“一心多点”大商贸、大物流格局初步形成。

二、项目区现状

本项目位于台州路与迎宾大道交汇处，南有即将竣工的政府行政中心，北依县长途汽车站。

生态园景区内均无可供停车、餐饮、休闲、娱乐的场所，严重影响了旅游观光和进出东大门的通畅。

三、市场分析

现有城市人口30万余人，由于城市建设的发展，已显园林城市的雏形，顺利通过国家级生态区评选，城市的吸纳能力日益增强，周边县市的成功人士都在置业兴业。物产丰富，物价低，人民安居乐业，市民旅游休闲的支出在消费中占有一定比例。加之交通区位优势，外地游客云集，年过境人数达150万人次以上。

本项目位于台州路与迎宾大道交汇处，南有即将竣工的政府行政中心，北依县长途汽车站。乘出租车由城区至景区仅5元人民币。是城市园林绿地的重要组成部分。项目的建成十分便利广大群众及国内外游客的休闲旅游。

同时，本项目将提升生态园的旅游价值，将生态园与公园和花乡旅游有机结合起来，形成一条黄金旅游线路。

除外地游客趋增外，本地群众休闲主要在城区公园和街头广场。但公园由于面积小，功能不配套，接待能力有限；而街头广场由于距城近而周边环境太嘈杂，无法吸引更多的游客。故本项目的建成，将吸引众多的游客。

在本项目市场前景，按目前实际，可保证年接待游客30万人次。随着景区休闲度假设施的完善，年接待游客可达50万人次。除此之外，项目将建宾馆及产权式度假村，通过产权转移，增加投资回报。并可以接待会议、展览、休闲关系等固定客户。

因此，本项目将有十分广阔的发展空间。

四、项目设计方案

项目占地21万平方米(312亩)，位于迎宾大道南侧，与政府行政中心连成一个整体。项目建设内容着重先解决生态园交通通畅和景区游客的停车、餐饮、娱乐、休闲、商贸服务于一体的配套服务功能和基础设施建设。主要分为旅游服务区、假山风景区、大型广场功能区、休闲度假区。具体开发设想为：

公园的设计是为的建造一个体现“故里、花乡”城市内涵的 综合性公园。

在设计上突出“以绿为骨，以水为媒，以人为本”的理念，景点布置上要求“源于自然，高于自然”。设计模拟自然界中的州、屿、堤、河、山、谷等现象，并形成了以植物造景为主的生态、园林景观。在植物配置上，注重植物多样性的应用，使苗木品种繁多，既有乡土树种，如杏树、椿树、榆树、槐树、茶树等；又有可以生长的南方树种，如香樟、榉树、深山含笑、山茶等品种；同时水生植物的运用也开辟了的水面无花的先河，设计了荷花、莲藕、昌蒲、水葱等水生花卉。

相关配套设施：

①道路。

景区内公路及土建30000平方米。

②园林小品及绿化。

按中国园林建设的构思，追求的是一种建筑结合山水，充满诗情画意的意境。

③水系建设。“听泉清心、抚松益寿”，触景生情而构成无限优美和谐、舒适恬静的生态园林环境。造园要素中，水是不可缺少的一面，古代诗人常将园中水系，比作经络，所谓“山得水则活，水得山则媚”，因此在主区构图中，必须利用人工解决塑造水源，以满足绿化及人居环境的需求和空气环境的调节作用。按照园林艺术手法，以动、静态的方式处理水景，在休闲度假区，文化长廊区，建池、设潭、筑溪，叠山理水，融以喷泉、瀑布点缀。

五、项目组织管理

1、项目成立

项目筹备办公室，负责规划、设计的落实，以及工程建设、工程发包、监测评价、竣工验收等工作的衔接和落实。

项目建成后，成立办公室、经营部、餐饮部、开发部、保安部、物管部等部门，按照职能及现代企业管理制度定编定员。

2、劳动定员

本项目设管理人员15人，服务人员10名，共计24人。

3、劳动力素质

除主要负责人由公司董事会委任外，其他人员全部面向社会，根据岗位和工作职能从人才市场招聘。所有人员均需具备相当的文化程度和技术等级。

4、项目实施的管理、督促、检查、验收，由董事会及公司根据情况明确各级职责。

六、项目进度安排

本项目开工时间1月18日，5月1日完成。

七、投资估算和资金筹集

1、投资估算

项目需征地208000平方米（312亩），总投资1800万元。

2、资金筹措计划

自筹1700万元，申请项目资金100万元。

总投资为1800万元。

八、项目评价

第一，提升了生态园的旅游价值。故里旅游资源的价值未得到开发，通过该项目实施开发，游客的接待量可提高10倍，同时还可带动相关服务产业。

第二，将旅游产业形成了有机结合。游客来到地区旅游，将生态园、新河花卉盆景园、颜集花木基地连成一条旅游线路，能有效促进整体的旅游产业的发展。

第三，有利于文化的挖掘。该项目开发后，可以深层次开发系列文化。

第四，有利于安置农村贫困人员，解决劳动就业。

一则通过项目的建设，对256户贫困农民进行搬迁，可以就近安置务工。

二则带动的就业，既可以促进经济发展，又可以保护自然环境，提高了城市品味和旅游品牌。

九、风险性分析

本项目因属旅游业项目，不确定因素较多，所以经济分析不能十分精确。据中国区城经济发展研讨会众多专家、学者论证，一致认为“风景园林投资大、回收期长、但无风险”，因此，项目在投资回报上若仅以旅游服务为主，就不可能在短时期内回收投资。故本项目在进行项目设计时，充分考虑了项目的区位优势，拟在生态园附近进行房地产开发，作为宾馆和产权式度假区，可以向成功人士租售。由于目前国家对别墅和城市建设作了若干限制，因此在城区不可能出现别墅楼盘。因此，本项目利用山水、园林及自然风光的配套和成本优势，可以将别墅进行市场化运作，吸引成功人士前来居家。仅以此业务就可以在短时间内回收投资。此外，通过与生态园管理所协商，将本项目引来的游客门票提成，也可以增加营业收入，降低项目成本和风险。

十、结论与建议

本项目虽投资大，回收期长，但无风险，同时有非常广阔的利润空间。是一个长效项目。对经济社会和文化挖掘有着重要促进作用。项目可行。

建议项目实施单位要加强宣传，提高项目知名度，科学管理，多方取利，尽最大可能收回投资。同时加强招商引资工作，解决项目资金瓶颈问题，一次性打造出品牌，尽早取得良好的经济效益和社会效益。

项目可行性分析报告

一、前言

近年来，中央、地方各部委建立了完善的科技创新与科技产业化支持政策，如高新技术产业发展资金、创新基金、服务业发展引导资金、软件与集成电路发展资金、中小企业发展资金等，给予企业科技开发、科技成果转化、科技产业化等方面资金资助，鼓励企业勇攀科技高峰，抢占科技创新的制高点。根据国家统计局、科学技术部、财政部发布的2010～2014年全国科技经费投入统计公报相关数据显示，2010～2014年国家财政科学技术支出金额分别为4114.4、4902.6、5600.1、6184.9和6454.5亿元，占当年国家财政支出的比重分别4.58%、4.49%、4.45%、4.41%和4.25%，呈缓慢下降趋势，同时，从国家财政科学技术支出环比增长率来看，从2010年的27.6%下降至2014年的4.4%，政府科技资助申请竞争激烈程度可见一斑。对于申请单位来讲，要更加重视科研项目的选题、技术路线的考究以及申报材料（如项目申请报告、资金申请报告、项目可行性研究报告、附件材料等）的准备，力求在众多竞争单位中脱颖而出。

可行性研究是项目建议书批准后，通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济、社会、环境效益进行预测，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。良好的开端是成功的一半，导致政府科技资助申请失败的很重要的原因之一在于我们对科研项目可行性研究没有给予充分重视。台州学院科研处李丹在分析该校教师大量申报书的基础上，发现申报书普遍存在研究内容过多，研究目标过于宽泛，深度不够，研究重点不突出等问题，部分申报书缺少可行性分析、研究方案，或写的十分笼统，缺乏创新。

可行性研究的'成果文件就是可行性研究报告，包括项目背景、技术方案、市场方案、投资方案、实施计划和社会经济效益分析等，政府部门和评审专家对申请单位提供的项目可行性方案，进行多角度评估和打分，根据排名的高低确定资助入围单位名单。编制可行性研究报告是一项政策性、技术性都很强的综合性咨询服务，因此，分析并提炼其编制要点及技巧，提高可行性研究报告的质量，是提高科研项目申报通过率的关键。

二、可行性研究报告的编制要点

（一）完整的基本框架

一般来说，可行性研究报告基本框架由项目概况、项目背景、项目内容、项目进度安排、项目实施条件、项目风险及控制措施、项目总投资预算、财务分析、经济效益和社会效益等几个部分组成，完整的基本框架可帮助编制人员了解可研报告的具体内容和编制要求，预测编制工作量，形成编制计划，协调各部门戮力合作，确保按时完成可研报告的编制。

（二）科学的选题

作为项目对外的一个标识和门面，项目名称是非常重要的，一个好的项目名称能给项目起到锦上添花的作用。项目名称既要反映出项目内容的创新点，又要符合项目指南，因此项目负责人要充分理解项目指南，仔细研究该申报计划的历年公示名单，结合公司业务领域和拟开展的科研项目计划后再综合确定申报的项目名称。

（三）清晰的项目背景

项目背景一般由技术背景、市场背景、项目依据、项目必要性等内容构成，其中，申报项目技术的国内外发展现状是项目背景的重要组成部分，需进行重点描述，突出现有技术存在的不足以及未来发展趋势，对项目产品和国内外竞争产品进行对比分析，突出国内外市场存在的差距，阐明产业链上下游发展对项目产品的需求情况，强调项目建设的必要性和重要性。

（四）充分展现项目内容

1、项目开发的目标。项目开发的目标应简明扼要，清晰表明通过本项目开发出什么产品，解决什么问题，是否实现产业化，为公司赢得收入和利润或是填补行业空白，推动行业发展。

2、项目内容构成。详细论述项目各个组成部分的内容或功能以及技术实现的方法，在项目技术路线和工艺路线部分以图文并茂的阐述方式为佳。

3、项目关键技术。要尤其重视项目关键技术的提炼和阐释，写出技术的高精尖和创新之处，如提供知识产权等支撑材料则更能体现项目技术的先进性。

4、项目验收指标。包括成果形式、技术性能指标和经济指标，验收指标作为项目验收考核的重要指标，需和技术人员和财务人员进行充分沟通，用量化精简的技术语言逐点写明。

（五）总结项目实施条件

评审专家较为重视项目实施的人员、设备、场地、技术积累等方面的成熟度情况，因此可从团队条件、设备设施条件、技术条件、市场条件等方面进行论述。

1、在团队条件模块，着重写出公司研发人员的比例、专业领域和技术背景，详细介绍项目负责人和技术骨干的技术实力。

2、在设备设施模块，可列表说明公司已经购置和即将采购的研发设备、生产设备、测试仪器的名称、型号、数量和性能等，阐明研发和生产基础坚实。

3、在技术条件模块，可从公司承担的项目、内部立项情况来说明单位的技术积累情况和行业水平，再结合已经获得的知识产权、荣誉证书、认证证书情况，说明单位在技术方面的雄厚实力。

4、在市场条件模块，可从单位市场开拓情况、销售渠道、市场业绩等方面阐明项目产品的市场渠道是畅通的，确保项目成果转化的可行性。

（六）严格控制项目风险

投资项目要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资源，且具有一次性和固定性的特点，一旦建成，难于更改，规避风险已成为各投资主体的主观要求，因此在撰写过程中要注重项目风险分析及控制策略制定。一般来讲，项目风险主要包括政策风险、技术风险、资金风险、市场风险、人员风险等，采用定性和定量相结合的方法，进行深入细致分析，继而提出有针对性的、可实现的控制策略，使专家及投资人相信项目风险是可控的。

（七）合理编制投资预算

根据项目内容和要求，估算投资规模，按照《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》相关规定进行固定资产投资额和流动资金的确定。列表说明投资使用方案，科学分配资金的使用方向。如有银行贷款，还需编制借款还本付息表。

（八）详尽科学的财务分析

可行性研究评价方法与指标选取的质量，将直接影响可行性研究报告的质量。科学规范的评价方法与指标可提高可行性研究报告对项目情况的描述和分析预测的真实程度，国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》是开展投资项目经济评价的重要依据。

财务分析要详尽科学，分析思路如下：首先确定好计算依据，如计算期、销售单价、税种税率、销售成本、销售费用、管理费用、折旧摊销等；再进行成本分析、损益分析、现金流量分析、敏感性分析，算出投资利润率、内部收益率、投资回收期等。

三、可行性研究报告编制技巧

1、全面搜集资料。全面、准确了解和掌握可行性研究报告的资料数据是基本要求，主要资料数据有国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门的发展规划、相关规范、标准、定额、市场信息资料、技术资料等。部分资料可通过中国知网、政 府 网站、行业协会网站、研究机构网站、国家统计局网站等渠道获得，技术资料、市场资料、财务资料则必须和技术、市场、财务等部门充分沟通获得。

2、善用科技创新政策语言和行业用语阐述项目内容。仔细研究项目申报指南，领悟指南精神，确定所申报的项目符合当年申报指南，根据指南精神和要求来撰写项目内容。尽可能使用行业用语描述项目，容易获得评审专家的认可。

3、逻辑清晰。一份好的可行性研究报告必须是逻辑清晰、层次分明的，完整的可行性研究报告由不同的模块组成，但每个模块之间都是具有逻辑关系的，是前后呼应的，撰写时要注意形成提出问题、解决问题的清晰思路。

4、分工负责。可行性研究报告是一份综合性报告，技术、市场、财务等人员提供各自负责板块的部分，科研管理人员把控报告编制的总体进度并进行报告的整合和优化，如此可以发挥各业务部门的专业特长，最大化可研报告专业度，相对于专人编制模式，可研报告的整体质量更高。

5、精写项目概述。专家对项目的第一印象往往来自项目概述，第一印象往往起到决定性作用。评审专家每天都需要看很多长篇累牍，一个精炼的项目概要可起到画龙点睛的作用，给评审专家留下良好的第一印象，那么项目申报也就成功了一半。

6、善用图表。技术路线图、工艺路线图、投资规划表、设备方案表、成本分析表、损益分析表、现金流量分析表、敏感性分析表等往往会给可行性研究报告增色不少，提高可行性研究报告的专业度，同时便于评审专家清晰了解项目技术路线和收支情况。

7、善用数字。项目的经济指标、技术性能指标、市场现状、市场容量、竞争对比、财务分析注意善用量化的数字，尽量避免使用“一定的”、“较多”诸如此类模糊的字眼，引起评审专家反感。

8、注意排版。文字排版是报告的外在表现，规范、整齐的文字排版和清晰明了的目录有利于专家快速找到报告内容。

9、专家把关。项目评审流程的核心是同行评议，同行评议是：“由科学系统中的同行专家组成的群体根据一定的标准，对提交的申请项目进行评议”。在报告正式提交主管部门之前，还可请政府部门负责人、行业专家等资深专业人士帮忙把关，尽管他们可能不是评审专家，但可站在专家的角度对可研报告的立意高度、可行性、技术热点、先进性与创新性等方面进行专业指导，避免一些申报领域不符合、框架不完整、预算不符合申请指南等原则性问题。

四、结语

综上所述，在如今政府科技资助申请愈来愈激烈的情况下，可行性研究报告的质量对科研项目的申报成功与否起着举足轻重的作用，编制一份好的可行性研究报告需要做到资料齐备、逻辑清晰、技术方案详尽、技术手段创新、实施计划可行、财务分析准确等，掌握相应的报告编制技能，事半功倍。项目申报人员要研究申报政策指南，掌握可行性研究报告编制技能，提升文字驾驭能力，全面系统地阐述项目内容，编制出高质量的可行性研究报告，提高科研项目申报的成功率，提升国家科技创新政策实施的效率和效益。

项目可行性分析报告

旅游度假区规划分区开发项目可行性研究报告

一、项目概况

（一）、开发项目区位条件

威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。

（二）、规划方案

旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 二、建设条件

建设地点条件

1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。

2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。

3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。

二、建设实施条件

1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。

3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。

三、投资环境分析

（一）宏观环境分析

1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。

3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。

（二）微观环境分析

1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。

2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。

3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。

4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。

四、市场分析与价格预测

（一）市场发展前景分析

根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

1、房价将持续稳中有升

近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势

一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

3、二手房市场活跃对新房的促进

随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。

5、房地产营销方式的改变

房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

（二）目标客户的定位

目标客户群主要分为四类：

一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体；

二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；

三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；

四是致力于威海投资置业的购房群体。

（三）价格预测

根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

1、多层住宅均价3900元/㎡；

2、高层住宅均价4200元/㎡；

3、商业网点均价4500元/㎡；

4、办公楼均价3000元/㎡；

5、车位均价10万元/个；

6、储藏室均价1000元/㎡。

五、项目实施计划

（一）工程建设实施计划

1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。

2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。

3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

（二）销售计划及营销策略版权所有

1、销售计划

根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。年度销售测算（见附表2）。

2、营销策略

秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。

（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。

（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。

（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。

（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。

（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。

（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

六、项目财务经济分析

（一）投资估算

按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）

（二）资金筹措

根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）

（三）项目经济效益分析

1、利润估算表（见附表5）

本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。

预测前提：

土地173.6万元/亩；

营业收入33,666.10万元；

平均销售单价3,705.27元/平方米；

营业成本26,600.27万元；

单位成本2,927.61元/平方米；

税金3,854.77万元；

费用1,070.00万元；

贷款利息1,310.4万元。

2、现金流量估算表（见附表6）

本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、静态分析版权所有

投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。（数据见附表5）

（2）、动态分析

项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。

经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

七、风险分析（项目盈亏平衡分析）

销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占计划销售量的92.82%

销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占计划销售单价的92.82%

盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。

八、结论

经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。

综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。

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