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内容导航：1、用多种方法分析税收：房地产企业2种税收筹划方式分析论证2、用多种方法分析税收，1个公式就能轻松搞定税收问题1、用多种方法分析税收：房地产企业2种税收筹划方式分析论证
1、房地产建设企业税收筹划中存在的问题
（一）税收筹划整体规划不足
部分公司在税收筹划机制体系的建立上还存在诸多不足。税收筹划本身具有复杂性，涉及了房地产建设企业的诸多方面，且为保证税收筹划的有效性，则需要相关部门之间的有效配合，在完善的管理制度作用下，形成详细的税收筹划管理体系，这是提高筹划质量的关键。而从当前房地产公司的实际情况来看，很多企业尚未构建完善的税收筹划规划，且在日常工作中忽视了细节，金缺乏对于税收筹划工作的有序指导，造成项目中的部门无法有效配合工作，存在严重的“各自为政”问题；或者在构建了税收筹划管理方案之后，对相关方案缺乏的针对性有效评价，工作条例重叠现象时有发生。同时，相关企业内部忽视了相关部门的参与强度，相关资源的投入明显不足，不利于税收筹划的开展。例如，在税收筹划的工作参与阶段方面，税务管理单位仅能在销售阶段针对销项发票采取一定的税务管理措施，而这种被动参与工作的情况，不利于提高工作效率与质量，在本质上依然属于根据销项寻找进项，税收筹划的优势得不到体现。也有研究认为， 部分企业对于税收筹划问题缺乏清晰认识，缺乏相应的税务管理单位，造成企业并没有获得相关税收的优惠，盲目增加了企业的税负。
（二）税收筹划专业胜任力不强
从工作角度来看，税收筹划的基础就是具有规范的财务管理能力与税务专业能力，只有具备上述两方面的能力才能适应房地产这种资金投入巨大的项目。但是对于大部分企业而言，这两方面都存在着较大的上升空间。结合房地产企业的特殊情况，很多项目分公司都是出于暂时目的而形成了核算主体，因此对于会计核算的要求较高，相应的税收筹划工作未得到有效开展，专业人员匮乏，最终影响了企业税收筹划整体质量。文献认为，税收筹划对从业人员的专业技能水平提出了很高要求，不仅要具有扎实的税务管理知识，也需要具备准确评价税收筹划方案对公司产品质量、未来发展和社会评价等相关指标影响的能力。但是因为房地产企业内部缺乏专业胜任力，导致相关工作人员无法充分调动管理、法律、营销和采购等部门的人员介入，最终造成筹划方案脱离设计之初的目的，无法发挥预期效果。
2021年，金税四期全面推开，国家在税收征管中真正实现“数字治税”的新局面。
2、房地产建设企业税收筹划对策分析
纳税筹划是在合情合理合法的基础上进行的，就土地增值税而言，可以通过利息费用的支出、通过确定适当的房地产转让收入及穗通过成立新的公司等方面进行筹划。
（一）利息支出的筹划
房地产项目中的投资数额较大，单纯依靠股东的投资难以满足房地产项目的开展需求，所以企业关联方之间的借款成为解决资金问题的有效措施，对土地增值税的税收筹划有显要影响。根据税法规定，与房地产开发项目有关的利息支出分情况扣除，主要分为以下几方面：
可按照房地产项目分摊计算并提供金融机构贷款证明的，则可以适当扣除，但要确保利率小于等于商业银行的同期贷款利率。可扣除开发成本费用 = 利息 +（支付的土地成本 + 开发成本的）×5% 以内计算扣除；
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息费用或不能提供金融机构出具的贷款证明的，则可扣除开发成本费用 =（支付的土地成本 + 开发成本的）×10% 以内计算扣除。按照税收筹划要求，企业为获得更多利润，需要按照上述特征进行筹划，其中实际支出的利息费用占税法规定的比例则是重点内容，一般当比例大于 5%，则在提供贷款证明后可以提供更多利润；若不足 5%，则不提供证明有利。
案例分析论证
某房地产项目取得土地使用权成本 28200 万元，其他开发成本 42300 万元，借款利息支出 2500 万元，管理费用和销售费用共计 930 万元，销售收入 125300 万元，假设不考虑相关税费源。
本案例中分析情况一：利息支出 2500/42300+28200=3.55%<5%（临界点）且能够提供金融机构出具的贷款证明，则属于上述第一种情况，利息可据实扣除。则可扣除的开发成本费用=2500+（42300+28200）× 5 %= 6025 万元；
加计扣除额：70500×20%=14100 万元；
增值额：125300-（42300+28200++14100+6025）=34675 万元；
增值率：34675/90625=38.26%<50%
应交土地增值税：34675×0.3=10402.5 万元。
分 析 情 况 二 ：利 息 支 出 2500/42300+28200=3.55%<5%（ 临界点），但不能够提供金融机构出具的贷款证明，则属于上述第二种情况计算扣除。则可扣除的开发成本费用=（42300+28200）×10%=7050 万元；
增值额：125300-（42300+28200++14100+7050）=33650 万元；
增值率 33650/91650=36.71<50%，应交土地增值税：33650×0.3=10095 万元。
如果进行税收筹划就会发现， 当利息支出小于 5% 临界点时，企业关联方之间的借款就不能通过商业银行进行委托贷款，从而满足税法规定的“不能提供金融机构贷款证明的”要求，该项目的土增税则可少交 10402.5-10095=307.5 万元。
（二）充分利用税收优惠政策 20% 临界点的筹划
税法规定，建造出售的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20% 的，免征土地增值税。
1.案例分析论证（一）
A 房开公司建造出售一批普通标准住宅 3313 平方米，销售单价 8000 元，取得销售收入约 2650 万元，项目允许扣除的成本费用金额为 2170 万元，假设没有其他相关税金，则该项目的增值额：2650-2170=480 万元， 增值率：480/2170=22.12%， 应交土增税：480×30%=144 万元。
若经过筹划，充分利用税法规定的优惠政策 20% 临界点，将销售收入下降为 2600 万元， 则项目增值额：2600-2170=430 万元， 增值率：430/2170= 19.82%<20%（临界点），根据税法规定可免征土地增值税。则明显可见，通过合理利用 20% 临界点，最后企业虽然销售收入减少 50 万元，但是反而少缴了土地增值税 144 万元，最终为企业增加了税前利润 94 万元。
因此，企业出售普通标准住宅，可以利用合理的定价筹划， 不可盲目提价，有时较高的价格带来的利润反而会给企业带来较低的利润。
2.案例分析论证（二）——成立房屋销售公司
经过测算，可知当每平方米的单价为 7800 元进，增值率为19.08%，增值额未超过临界点 20%，可以免征土地增值税。我们可以通过成立新的房屋销售公司的方案进行筹划。即上述 A 房地产公司可以通过将其内部销售部门分立出来，单独设立一个新的房屋销售公司，将住房以 7800 元 / 平米的单价卖给房屋销售公司，而后销售公司再以 8000 元 / 平米的单价对外出售，从而达到免征土地增值税的目的。同时房屋销售公司只需要缴纳增值税及其附加税等即可，不需要缴纳土地增值税。按照此筹划方案最终计算可得，纳税筹划前后税负差额：300.27- 170.51=129.76 万元。
上述通过将销售部门独立出来，成立新的销售公司，降低土地增值率来享受国家的税收优惠政策。这样会增加一部分增值税和印花税负，但总体企业还是有收益的，比筹划前减少了 129.76 万元的税收负担，从而增加了企业利润。
通过以上案例分析，合理筹划可降低土地增值税的税率，进而降低税负，为企业发展创造充足的利益。但是企业在进行税务筹划时，不能盲目操作，应当做到业务流程与税收政策相结合， 应当根据企业具体实际分析，如企业成立新的公司将产生新的运营成本和相关费用等，应合理测算筹划方案是否具有可行性。如果经济业务已经发生，相应的纳税结果已经产生，这时企业若因为不想承担较重的税负，去虚增成本、隐瞒收入等做法，将会定性为偷逃税款，会受到法律的制裁。
所以从长远发展角度来看，税收筹划对于增强企业管理层的税收筹划意识、提升财务人员专业能力，降低清算成本的支出、降低税务筹划风险有重要作用。
在当前房地产工程项目中，企业的税收筹划则是在合情合理合法下降低企业税负的重要手段。结合本文的研究结果可知，为了能够切实达到税收筹划的目的，需要企业从多个方面探索降低税负的新路径，进行税收方案的选择，明确自身的纳税义务与责任，利用合理方法达到减税目的，并做好随政策改变而调整的目的，这样才能实现企业的长远发展。
作者：董秀琴
2、用多种方法分析税收，1个公式就能轻松搞定税收问题
2018年个税法修改，将个人所得税的起征点由3500元调至5000元，社医保的缴纳也做了调整
虽然对我这个月薪3000的人几乎没有影响
不过大毛认为懂点税收知识还是很有必要的，一来可以了解自己收入到底怎么来的，二来可顺道学习下Excel函数
（友情提醒：本篇文章约1100字，字多图少，有点干，干货的干！）
一、个税计算的来龙去脉先来看看看2018新版个人所得税税率表
起征点5000的意思是，只有超过5000的部分才需要纳税
比如说月收入扣除五险一金和其他部分应发工资13000，那么13000-5000=8000元是需要交纳税收的部分
而8000元要交的税率又分为两部分：0~3000元的税率是3%，3000~12000元的税率是10%，所以应纳税额
=3000*3% 5000*10%=590
肯定有小伙伴在问，上面图中的“速算扣除数”是什么意思啊？
问的好，刚才的计算有些复杂，所以有个很聪明的人可惜不是我就总结出一个简单的公式：
应纳税额=应纳税所得额*适用税率-速算扣除数（应纳税所得额=应发工资-起征点）
例如刚才的应发工资是13000，应纳税所得额是8000，对应税率10%，速算扣除数210，所以应纳税额=8000*10%-210=590
计算结果是一致的！！！
实发工资=应发工资-应纳税额=13000-590=12410
再通过一个案例来说明这个公式的方便之处
假设扣除各种费用后应发工资45000，应纳税所得额为40000，有常规和速算两种方法。
常规法：
应纳税额
=3000*3% 9000*10% 13000%*20% 10000*25 5000*30%=7590
速算法：
应纳税额
=40000*30%-4410=7590
速算公式优势明显。
那么，在Excel中要如何书写计算公式呢？
其实新版个税的计算公式网络上一搜就有，个税计算公式如下：
=ROUND(MAX((B2-5000)*0.01*{3,10,20,25,30,35,45}-{0,210,1410,2660,4410,7160,15160},0),2)
但是很多人看到之后就蒙圈了
这个公式是如何得到的？？
ROUND和MAX函数其什么作用？？？
公式中的210,1410这些数字是怎么回事？？?
在之前分析的基础上，理解这个公式其实不难。
拆分成小段来解读：
(B2-5000)表示：应发工资-起征点=应纳税所得额。
0.01*{3,10,20,25,30,35,45}实际上等于{0.03,0.1,0.2,0.25,0.3,0.35,0.45} 对应的是各个级别的税率。
{0,210,1410,2660,4410,7160,15160}对应各个级别的速算扣除数。
所以
(B2-5000)*0.01*{3,10,20,25,30,35,45}-{0,210,1410,2660,4410,7160,15160}就等于
应纳税所得额*适用税率-速算扣除数
MAX函数的妙用(B2-5000)*0.01*{3,10,20,25,30,35,45}-{0,210,1410,2660,4410,7160,15160}
相当于以下7个公式的合并：
(B2-5000)*0.01*3-0
(B2-5000)*0.01*10-210
(B2-5000)*0.01*20-1410
(B2-5000)*0.01*25-2660
(B2-5000)*0.01*30-4410
(B2-5000)*0.01*35-7160
(B2-5000)*0.01*45-15160
看完大家可能还是有点纳闷，Excel怎么就知道B2的数字对应的是哪一档收入，哪一个税率呢？
MAX函数就发挥了至关重要的作用，在计算时，Excel将B2中的数值用7个公式挨个套了一遍
比如说B2=13000，计算出来的结果分别是：
240
590
190
-660
-2010
-4360
-11560
无论B2是什么数值，那个正确的税率公式的计算结果一定大于其他6个税率公式，所以用MAX函数挑出最大值，就等同于挑出正确的结果。
还有一种情况，如果B2<5000，则应纳税额会变为负数
为了避免出现税额为负值，在(A1-5000)*0.01*{3,10,20,25,30,35,45}-{0,210,1410,2660,4410,7160,15160}（整个公式相当于MAX一个参数）后添了一个参数“0”
如果出现负值的话，MAX将会两者选大者，返回“0”，也就是说低于5000不用交税。
知识补充1.MAX函数（数字1，数字2，数字3……），它的作用是挑出所有参数中的最大值
2.最外层的ROUND函数用来截取小数位数，最后的参数“,2”，表示保留两位小数。
其参数格式如下：ROUND（数值，保留位数）
本文关键词：常用的税收分析方法，用多种方法分析税收政策，如何分析各类税费，税收分析的四种类型，税收分析公式。这就是关于《用多种方法分析税收，房地产企业2种税收筹划方式分析论证》的所有内容，希望对您能有所帮助！更多的知识请继续关注《犇涌向乾》百科知识网站：！